Vaut-il encore la peine d’investir dans des kots ?

société immobilière Xiorspécialisée dans le logement étudiant et qui compte près de 14 000 chambres dans son portefeuille, connaît actuellement une “Énorme recherche” de groupes d’étudiants des locataires dans les pays où il est actif, dont la Belgique. « Tout comme l’année dernière, la saison de location a commencé remarquablement tôt et des taux de rétention plus élevés (jusqu’à 80 %) ont été observés. début mars, Ainsi, les équipes de location ont de nouveau reçu de nombreuses demandes plus tôt que d’habitude, et de nombreuses villes, dont Louvain et Gand, C’est déjà pleinement autorisé”, explique l’entreprise. Les augmentations de loyer mises en place n’ont pas eu d’effet pour freiner la demande croissante de logements étudiants, souligne Xior.


“Comme l’année dernière, la saison de location a commencé beaucoup plus tôt et des taux de rétention plus élevés (jusqu’à 80 %) ont été observés.”

Alors, l’investissement dans la section des kots vaut-il toujours la peine, malgré l’offre toujours croissante dans les grandes villes étudiantes du pays ? « Oui, car la demande de logements étudiants est encore exceptionnellement forte. La recherche a commencé en mars pour l’année suivante, Chaque année un peu plus tôt et Tout est loué très rapidement“, explique Maximilien Verschaffel, Account Manager chez BuyerSide. Une forte demande et une offre plus élevée permettent en principe au propriétaire de trouver facilement un locataire et évitent le risque élevé de vacance de loyer.


“La demande de logements étudiants reste exceptionnellement forte.”

Maximilien Verchavel

gestionnaire de compte chez BuyerSide.

> Quel est le retour ?

Aujourd’hui, le rendement des logements étudiants tend à se rapprocher du rendementImmobilier résidentiel classique. Le rendement total estimé par BuyerSide est de 4% ou max 5% (contre 3% à 4,5% du total pour le logement classique) alors qu’on parlait encore de 6% de rendement il y a quelques années. Dégager, Cela signifie que le rendement varie de 3% à 4%.

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Le rendement total du logement étudiant est de 4% à 5% max.

> Où acheter ?

Dans l’enquête menée en 2020 sur le logement étudiant, le Bureau d’expertise immobilière a inclus Stadim Les 10 plus grandes villes étudiantes du pays. Bruxelles arrive en tête du classement avec 110 000 étudiants, suivie de Gand (74 000), Anvers (50 000), Louvain (50 000), Liège (45 000), Louvain-la-Neuve (25 000), Hasselt (23 000) et Mons (18 000) . ), Namur (17 000) et enfin Courtrai (15 000).

Mais certains quartiers de ces villes ont Partiellement ou complètement réduit la pénurie de logements Étudiants ces dernières années, notamment dans la région “Delta” de Bruxelles. Pour Maximilien Verschaffel, tant que l’investisseur choisit une ville étudiante, il y a peu de chance que l’investissement soit mauvais. « Même si kot est à deux kilomètres de l’université, avec les transports en commun, vélo ou trottinette électrique, L’élève peut se déplacer facilement. L’important est de cibler les zones bien desservies par les transports”, conseille l’expert. Mais vu les besoins en logements dans les années à venir il sera toujours possible de trouver un locataire”, rassure-t-il, et cerne, pour la période 2030- 2035, le besoin « de 20 000 à 50 000 chambres étudiantes supplémentaires ».


“L’important est de cibler les zones bien desservies par les transports.”

Maximilien Verchavel

gestionnaire de compte chez BuyerSide

> Quelle administration ?

Si vous achetez un ou plusieurs Bâtiments résidentielsC’est, en principe, géré par un opérateur, Ce qui déduit nécessairement les frais de gestion du montant du loyer que vous payez. Ces frais s’élèvent en moyenne à 8% du loyer. A son tour, ce gérant, avec qui j’ai signé un contrat de 10 ou 15 ans, s’occupe de tout : visites, location, inventaire, gestion, rotation et location. Cela permet au bailleur d’obtenir un rendement garanti dans la plupart des cas puisque généralement Les loyers et les vacances locatives sont réglés sur les différentes unités d’hébergement. Ce sont des propriétés gérées, vous n’êtes donc pas le seul maître à bord.

Vous pouvez également acquérir un ou plusieurs logements (studios, etc.) extérieurs à la résidence. Dès lors, vous avez le choix : gérer vous-même votre ou vos parts ou vous adresser à un gestionnaire (via une agence immobilière, un syndic, etc.) à qui vous reversez une partie du loyer.

> Comment trouve-t-on le kot ?

Pour trouver une poussette dans le dortoir des étudiants, « l’idéal est de recourir à Quelques promoteurs bien connus de ce segment spécialisé“, conseille Maximilien Verschaffel. Parmi eux, on retrouve ‘UpKot’ qui propose des logements à partir de 110.000 € dans plusieurs villes belges ou ‘CityKot’.


“Le studio est plus liquide, car le bailleur peut le louer à un étudiant ou à un jeune actif.”

Maximilien Verchavel

gestionnaire de compte chez BuyerSide

Si vous souhaitez investir dans une résidence étudiante sans passer par la gestion exploitante, vous pouvez opter pour des logements classiques (appartements, studios, maison unifamiliale). “Cela permet d’obtenir un bien plus liquide, car le bailleur peut le louer à la fois à l’étudiant et au jeune actif dans le cas d’un studio par exemple”, note l’expert. “Mais méfiez-vous, Même si la location d’un studio est plus chère que Kut, le retour n’est pas plus élevé Malgré ça. En fait, acheter un studio coûte plus cher qu’un logement.

A noter également que du point de vue de l’urbanisme, les règles sont encore “ambiguës” lorsqu’il s’agit de diviser une maison unifamiliale en pièces qui sont louées individuellement. “Il faut des règles plus claires et plus cohérentes, car elles diffèrent d’une région voire d’une commune à l’autre”, déplore Maximilien Verchavel.

> Quel bail ?

Depuis 2018, en Wallonie et à Bruxelles, il y a eu Contrat de bail étudiant Surtout dans les résidences étudiantes. Il a une durée maximale de 12 mois. Le bailleur ne peut pas résilier le bail par anticipation contrairement au preneur qui peut résilier le bail à tout moment préavis de 2 mois A condition que la durée du bail soit supérieure à 3 mois. L’étudiant peut également résilier le bail jusqu’à un mois avant son entrée en vigueur, en invoquant des causes justes et en payant un mois de loyer à titre de dédommagement.

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Mois

Il s’agit de la durée maximale d’un bail étudiant.

En Wallonie, les matériaux sont essentiels. Il est donc difficile de contourner l’application du système de location étudiante. A Bruxelles, si le bailleur ne souhaite pas détenir ce type de bail, rien ne l’y oblige. Alternativement, il est possible de signer le Contrat de location résidentielle de droit commun Cela permet une plus grande liberté contractuelle. À condition que l’étudiant prouve son lieu de résidence principal à Kut, les parties peuvent également conclure un Contrat de location résidence principale.

> Que sont les assurances ?

Si vous passez par un responsable, “en principe, c’est lui qui s’occupe de tout et donc des assurances liées à votre groupe”, précise Maximilien Verschaffel.

Si vous louez vous-même votre logement, en tant que propriétaire d’un logement étudiant – même si la plupart des contrats de logement conclus par les parents couvrent aussi en principe le logement loué par leurs enfants – vous avez tout intérêt à le prendre Assurance incendie.

Si vous avez contracté un prêt hypothécaire, votre banque ne vous laissera certainement pas d’autre choix que de sécuriser l’immeuble pour lequel elle vous prête de l’argent. Et même sans crédit, il est toujours recommandé de souscrire une assurance habitation car, dans de nombreux cas (orage, grêle, court-circuit, etc.), le locataire n’est pas concerné, ce qui signifie que son assurance n’interviendra pas. Ainsi, il appartient au propriétaire de sécuriser ce type de dégradations et de réparer le bien.

peut prendre Assurance propriétaire non résident Qui ne couvre que le bâtiment et non le contenu. Votre compagnie d’assurance pourra, le cas échéant, se retourner contre le locataire ou sa compagnie d’assurance si sa responsabilité est engagée dans l’accident. Vous pouvez également ajouter une extension à votre contrat, qui est clause de renonciation. Elle empêche alors la compagnie d’assurances du loueur d’agir contre le locataire ou d’assurer le locataire en cas de sinistre, ce qui signifie qu’elle couvre également la responsabilité du locataire.

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