L’investissement immobilier socialement responsable va devenir la norme

Contrairement aux idées reçues, la responsabilité d’investir ne peut se réduire à la seule dimension environnementale. D’autres facteurs comme l’impact social doivent nécessairement être pris en compte, l’objectif étant de concilier société et environnement de manière équilibrée, sans renier la performance financière.

Les Français sont de plus en plus sensibles à l’investissement socialement responsable

Cette nouvelle manière d’appréhender la finance prend une grande importance dans la société, comme le soulignent L’enquête Ifop du FIR et de Vigeo Eiris a été publiée en septembre 2020. Enfin, six Français sur dix déclarent accorder de l’importance aux impacts environnementaux et sociaux dans leurs décisions d’investissement (la source). L’intérêt découle des convictions personnelles de 78% des répondants. Malgré cet engouement, des obstacles subsistent pour parvenir à un développement plus global de l’investissement socialement responsable. Les investisseurs craignent notamment que l’environnement lessive 44% ou 30% trop mal (la source).

Le marché immobilier n’échappe pas à cette nouvelle donne environnementale et sociétale. Près de 9 Français sur 10 considèrent le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) comme un critère de choix important et plus d’un tiers (34%) pensent qu’il s’agit d’une composante essentielle de leur décision d’achat (la source).

Fédérer l’investissement socialement responsable par un effort pédagogique

Alors que le nouveau DPE entre en vigueur, une étude de France Stratégie indique que la France compte près de 7 millions de raffineries thermiques. De plus, de nouvelles concessions de la loi sur le climat, à compter du 1er janvier 2025, rendront 600 000 logements de classe G impropres à l’achat. Le même sort sera réservé, en 2028, à 1,2 million de logements classés F, et en 2034, à 2,6 millions de logements classés E (la source).

Ces nouvelles règles sont bénéfiques pour le marché immobilier. Pour la première fois, un tamis thermique, conséquence de la loi, n’a pas la même valeur qu’un logement complètement isolé ! De nombreuses opportunités se présenteront. Avec la prolifération des propriétés F&G à vendre, les investisseurs pourront acheter à des tarifs abordables, ce qui leur permettra de faire les travaux nécessaires pour augmenter l’efficacité énergétique. Cette activité créera de la valeur financière. Systématiquement, c’est l’ensemble du marché immobilier qui participera à la transformation écologique et solidaire.

Nous en arrivons donc à la conclusion suivante : un bon investissement immobilier est un investissement écoresponsable. Outre les considérations énergétiques, le bien doit être conforme à son environnement social et économique. Son loyer et sa nature – studio, appartement, colocation, maison individuelle – doivent respecter les caractéristiques du marché. Ne pas atteindre cet équilibre est risqué. Le meilleur exemple en est la prévalence de la location saisonnière dans le centre de Paris. Si à court terme ce type de bien permet une rentabilité incomparable, alors à long terme il peut être victime de la conjoncture économique – comme on l’a vu lors de la crise sanitaire – ou victime de décisions politiques défavorables. De plus, la non-prise en compte des paramètres environnementaux et sociaux augmente le risque de vacance locative. Les locataires s’installent par défaut et ne s’inscrivent pas sur le long terme. En attendant, les aléas législatifs peuvent vite se transformer en aléas financiers : impossibilité d’augmenter le loyer, de louer, de faire les affaires nécessaires faute de liquidités… Nombreux sont les facteurs susceptibles d’entraîner la revente du bien à un prix prix compétitif.

Les investisseurs sont bien conscients des risques et souhaitent de plus en plus investir de manière responsable ! Malheureusement, par manque d’information ou de connaissance, ce dernier a des difficultés à mesurer la valeur de la responsabilité d’investissement. Pour pallier ce phénomène et standardiser l’investissement socialement responsable, il reste indéniablement un gros effort de pédagogie ! Les contraintes législatives – qui restent essentielles – doivent s’accompagner d’outils de mesure pédagogique. Accessible aux citoyens, il fournit des informations fiables aux futurs investisseurs pour les guider dans leur choix. On peut prendre l’exemple de l’appellation ISR ou I2SR – indice de l’investissement immobilier socialement responsable. Ces outils, contrairement aux DPE, mesurent la responsabilité dans son sens le plus large : environnemental et sociétal.