“Comment rendre tangible l’appellation ISR dans l’immobilier ?” Vincent Éveno

Vincent Evino, directeur de la gestion d’actifs chez KEYS REIM, s’attend à une forte accélération de l’appétit des investisseurs pour l’immobilier. Alors vous vous demandez comment une désignation ISR tangible peut être faite dans l’immobilier ?

La marque ISR (Investissement Socialement Responsable) a été lancée en 2016, initialement réservée aux OPCVM investissant en actions et/ou obligations. En 2020, il a été élargi aux Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA) qui regroupent des fonds immobiliers de type SCPI et OPCI ou des fonds professionnels spécialisés. Il identifie les fonds qui investissent dans les actifs ESG les plus performants ou qui améliorent la performance des actifs ESG au fil du temps dans le cadre de la stratégie d’investissement. Dans l’idéal sans doute, le référentiel du label ISR sera révisé en 2023. A terme, la réglementation européenne devrait prendre le relais, en adaptant l’écolabel européen au secteur immobilier.

L’immobilier responsable, de plus en plus nécessaire

Selon l’Aspim (Association Française des Sociétés d’Investissement Immobilier) en 3Et le Au cours du trimestre 2021, les REIT ISR ont représenté 11% de la collecte nette des fonds retail. A la même date, il y avait 28 fiducies immobilières agréées par le SRI et bien d’autres étaient en cours d’acquisition. Chez Keys REIM, nous anticipons une forte accélération de l’appétit des investisseurs pour l’immobilier responsable. D’abord parce que le tag ISR donne accès aux avantages du marché par rapport aux fonds non classés. Et donc, depuis le 1Verset En janvier dernier, conformément à la loi Pacte, les contrats d’assurance-vie doivent comporter au moins une part ISR (UC), une à marque Greenfin (Green Finance, anciennement TEEC) et une UC solidaire.

Mais surtout parce qu’on voit chez Keys REIM que le caractère responsable de l’actif a plus de poids dans sa performance :

  • L’intégration des normes environnementales répond aux cahiers des charges des locataires. Par exemple, avoir des contrats d’énergie verte est un pré-requis pour les locataires qui souhaitent devenir une société B. Les locataires les plus exigeants recherchent des immeubles « Bepos » (énergie positive), qui restreignent le choix et donnent ainsi un réel avantage sur le marché.
  • Les objectifs de réduction des consommations d’énergie, comme avec le troisième décret par exemple mais aussi dans le contexte de la hausse des prix de l’énergie, obligeront les propriétaires à concevoir des plans d’action précis. Nous nous attendons à ce que la communication de ces plans et d’informations précises sur les amortissements devienne une condition sine qua non pour pouvoir assurer la liquidité des actifs.

Rendre tangibles les engagements des affiches

Alors que le « greenwashing » est dénoncé par le grand public, les attentes en termes d’actions concrètes sont fortes. D’autant que l’immobilier, contrairement à d’autres actifs, a une dimension opérationnelle, réelle et tangible : la performance énergétique des bâtiments, la consommation de ressources comme l’eau, le bien-être de ses occupants, etc.

C’est un investissement responsable dans DNA Keys REIM depuis sa création. Nous sommes l’une des premières sociétés de gestion à signer, en 2018, les UN PRI (Principles for Responsible Investing) puis à acquérir le label ISR une fois élargi à l’immobilier pour notre principal fonds d’investissement qui représente environ 220 000 mètres carrés de immeubles, situés principalement en France.

Politique de progrès proactive et quantitative Industrialisation zéro pour les zones non urbaines : exemples de bénéfices tangibles pour la planète et les populations

Pour obtenir la marque ISR, nous nous sommes appuyés sur une approche proactive et pragmatique » Le meilleur en cours Reconstituer et améliorer le stock existant et mesurer concrètement les effets du label ISR. Ainsi, entre 2020 et 2021, 4 des actifs du fonds ont atteint le niveau « best in class », qui concerne les actifs les plus performants de la marque à Toulouse, Bordeaux, Marseille et aux Sources. Deux actifs majeurs de notre patrimoine font l’objet d’un important programme de restructuration visant à les hisser dans la catégorie des best in class : les Galeries Lafayette à Bron (Ville de Lyon), et l’Abbaye de Vaux de Cernay (78). Dans ce cadre, nous nous intéressons aussi particulièrement à l’évolution de l’entreprise : à Bron, par exemple, nous avons mis en place un programme de réutilisation des matériaux pendant le chantier.

Pour respecter voire dépasser les exigences du label ESG, Keys REIM a mis en place un ensemble de mesures concrètes telles que le choix de ne pas industrialiser les zones non urbaines et de privilégier le recyclage des friches (comme le site de l’ancienne usine Fives Cail à Lille et le vaste Quai des Caps à Bordeaux), ou encore une préférence pour les immeubles connectés. Directement en transports en commun (91% de nos actifs de fonds à marque ISR sont situés à moins de 15 minutes à pied d’un pôle de transports en commun).

Nous essayons également de privilégier l’énergie verte (nous visons à alimenter 100% de nos parties communes en énergie verte d’ici 3 ans) et la maîtrise de l’énergie pour faciliter le suivi des consommations d’énergie et d’eau. Avec notre partenaire Dalkia, nous déployons une solution de collecte de données automatisée avec l’objectif d’avoir 100% des actifs en exploitation d’ici la fin de l’année. Nous utiliserons ces données pour fournir de l’électricité à nos locataires. Nous anticipons donc la trajectoire du décret III dans un contexte où l’évolution des coûts énergétiques nous incite à proposer très rapidement des solutions.

Les clés REIM a également mis l’accent sur la qualité de vie des usagers et des habitants des quartiers dans lesquels nos immeubles sont implantés : espaces extérieurs, luminosité, qualité de l’air intérieur ou encore proximité des services de la vie quotidienne sont autant de critères pour les actifs de bureaux. Nous souhaitons également contribuer au rétablissement du lien social en ouvrant nos immeubles aux habitants. C’est ainsi que Keys REIM à Bordeaux a rejoint la communauté d’entraide nécessaire à la création d’un troisième espace culturel et solidaire au sein des locaux du Quai des Caps, qui organise par exemple des ateliers artistiques pour les enfants du quartier. Les projets suivants sont de créer un jardin botanique communal à Bordeaux en terrasse, avec des animations régulières au profit des habitants, ou encore à Nantes, un espace extérieur commun et équipé au profit des locataires de l’immeuble Skyhome.

L’intégration de la gestion immobilière au sein du groupe est un atout dans l’approche ESG car elle équilibre les objectifs ESG entre les parties prenantes et facilite la collaboration avec les locataires.

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